三居要抢两室风头，乃们怎么看？
不知大家注意到没有，最近一年以来市场里出现了一种新的趋势，就是两居室的风头正越来越多地被三居室盖过去了。很多项目推出的新品，三室的可挑选余地要远多于两室。而且在面积区间上，目前两室的面积多已集中在80-90平方米上下，而三室的面积区间却横跨从90平方米到300平方米。
为何会出现这种现象？观楼君以为，主要根由还在于房价的不断攀升，导致购房者不得不更加重视性价比。对于很多刚需人群来讲，同样是90平方米，小三居肯定要比大两居实惠，尽管不够舒适，可是它实惠啊。
观楼君总结，目前市场中的三居产品大致可以分成紧凑三居、经济三居和舒适三居三大类，分别对应的是90-100平方米、110-120平方米、130-150平方米。（超过200平方米的三居，属豪宅范畴，不在本文讨论之列）
下面，观楼君就结合最近新上市的一些新项目的产品，聊一聊如今三居产品的创新以及发展趋势。
（注：以下户型图均摘自搜房网，标尺均为墙内中线距离，实际尺寸应该会比标注的少20厘米左右。）
紧凑三居：90㎡-100㎡
紧凑三居一般在100平方米以下，尺度已经控制得非常严苛了。实际上，按照北方的建筑规范要求及生活习惯，这个面积区间段的三室只能保证基本的功能性，却无法保证舒适性。
先举一个反面教材吧。下面这款户型标出的建筑面积是86.92平方米，却做出了三个房间。看上去很迷你而且很精巧吧，沙发、床、衣柜神马的都摆得进去。但实际上，户型图真的是会骗人的！看看这三个房间，从上到下分别是5.4平方米、9.9平方米、10.89平方米。即使是最大的一个房间，如果放进一张1.5米双人床和两个60厘米床头柜，也是无论如何放不进一个60厘米厚的大衣柜的！这么狭小如鸽子窝般的小三居，实在是不适合居住。▼
下面这款90平方米三居，算是市场中最流行的紧凑三居代表。客厅和一个卧室朝南，两个卧室朝北，餐厅、厨房、卫生间居中。没有什么大的硬伤，所有尺寸都是严丝合缝。但是，一般这种产品都是洋房才能做出来，如果是高层的话总面积要多出8到10平方米。
看看下面这款三居，这是旭辉燕南园的洋房产品，一梯两户，总建筑面积只有98平方米，但却做到了三室两厅两卫！当然，户型面积小并不值得骄傲，关键要看尺度留的舒不舒服。让观楼君一个尺寸一个尺寸地扣给你们看看。
首先，拥有独立的入户玄关，南侧预留了放置鞋柜的空间；其次，客厅开间3.8米，两面整墙的长度能达到4.6米左右，摆放电视柜和沙发都不成问题，具备一定的舒适度；第三，餐厅和客厅是贯通的，位置正处于进入玄关后正对的位置，但由于开间和客厅一样都是3.8米，把餐桌放在这个位置靠北侧墙的部分，完全不耽误人的通行；第四，主卧开间3.6米，进深3.9米，面积将近14平方米，空间足够放下一张1.8米双人床、两个55厘米床头柜、一个60厘米厚大衣柜、一个60厘米厚抽屉柜；第五，次卧开间2.9米、进深3.6米，可以放下一张1.5米双人床、一个60厘米厚大衣柜、两个55厘米床头柜；书房面积比较小，开间只有2.7米，功能比较单一，但基本够用，而且入门位置有一整面墙可以做书柜而不影响通行；第六，主卫有空间放下一个浴缸，次卫干湿分离。
这个户型的最大特点是：进深只有10.85米，且所有交通走道空间都借用了餐厅和客厅，将面积浪费减到最小。
唯一一个缺陷，厨房尺寸太小，开间只有2.6米，虽然采取“U字型”橱柜布局，但留给人活动的空间只有1.2米了。另外，如果把进书房的门向下移动60厘米，那么在门后就可以再放置一个储物柜，而客厅一侧留下一面4米的整墙放电视柜也是够的。
不过，对于一个只有98平方米的户型来讲，我们也不能苛求太多。毕竟，这个尺寸在其他项目也只能做个大两居或是三室一卫。▼
特别需要指出的是，旭辉燕南园的这款户型是洋房产品。正因为洋房的出房率要高过高层，所以才能在相同的面积区间内做出比高层更舒适的户型。大家今后在选择紧凑三居时也需要注意这个特点，高层应尽量避免选择95平方米以下、洋房应尽量避免选择90平方米以下的产品。
如果是高层，100平方米做的比较好的应该是下面这款户型，不过也只能做到一个卫生间。▼
经济三居：110㎡-120㎡
经济三居的面积区间在110到120平方米之间，兼顾了控制总价和一定的舒适度，也是当前主流首次改善客群的首选。观楼君总结了一下，现在天津市场里流行的经济三居户型大致可分成以下几种。
像下面这种“倒L型”三居，是目前市场里最常见的产品。通常是高层中两边的端户，建筑面积120平方米上下，部分压缩了尺寸做到了100平方米上下。有些是两卫，有些只有一卫。
这种三居户型，可以保证一定的居住舒适度，比如客厅开间都在3.8米到4.3米之间，主卧开间都在3.5米到3.6米之间，有独立的餐厅。
但是，这种户型最大的硬伤是两个房间朝北，牺牲了采光。而且通常这两个房间尺度都比较小，书房开间在2.7、2.8米左右，次卧开间在3到3.3米之间。书房小也就罢了，次卧这个尺度一般也只能放进一张单人床加衣柜，用作儿童房，很难放进双人床用作老人房。▼
另外，还有一种升级型的120平方米三居产品，比如下面这款，客厅和主卧朝南，增加了一个朝西或朝东的房间，这样就使这个房间有了一定的采光，比单纯的两卧室朝北要更舒适一些。客厅开间4米，主卧次卧开间3.4米，而且设置了两个卫生间，厨房“U字型”橱柜布局使得利用率更高。不足的是没玄关，书房宽度只有2.6米，使用效率会大大降低。▼
下面这个户型，才是舒适度最高的一种经济三居产品，布局和传统的140多平方米的大三居基本一致：南北通透，布局方正，客厅和两个卧室朝南，厨房、独立餐厅、书房和两个卫生间朝北。只不过，因为整体尺寸的压缩，才使得面积控制在120平方米。
这是中冶德贤公馆的高层三室，总建筑面积120平方米。尽管出房率不如多层洋房，但各个空间的尺度拿捏得都非常细致到位。比如，有独立的玄关空间，可以在装修时安装整体玄关柜；客厅开间4米，进深3.9米，独立规整，并且连通外阳台，增加了功能性；餐厅开间2.65米，摆下一张75厘米宽的餐桌后，两侧还能各留出将近90厘米宽的距离，足够人拉开餐椅站立起来；主卧开间3.5米，次卧开间3米，进深都是3.9米，完全可以放下一张1.8米的双人床、两个55厘米的床头柜、一个60厘米厚的大衣柜，而且主卧床前还有空间放一个50厘米后的抽屉柜；主卫面积约4.9平方米，次卫面积约4.7平方米，空间足够。
唯一不足的地方，是厨房只有约5.5平方米，采取了“U字型”布局的橱柜后，人能活动的空间只有约2平方米，基本只能够一个人在厨房里忙碌。不过，由于采取了宽门口设计，装修时安装了推拉门后，可以把推拉门打开与餐厅融为一体，也一定程度上弥补了厨房空间狭小的不足。至于厨房内的储物空间，观楼君建议：装修时去找一家好点的橱柜品牌吧，后期的精细设计可以令使用功能大增的。▼
舒适三居：130㎡-150㎡
舒适三居可以定义为130平方米以上，舒适度、功能性都是最好的，也是10多年前天津楼市里三室产品的主流区间。不过，随着房价的高企，这部分产品已经上升到金字塔上端位置了。
下面这些是舒适三居的主流配置：客厅和两个卧室朝南，餐厅、书房和厨房朝北；客厅开间4.5米到5米，主卧开间3.7米到3.9米，次卧开间3.3米到3.4米；厨房面积在8平方米以上，能放下超长的橱柜；主卫可以放下超大的浴缸；有独立的储藏间或工作阳台。这种户型布局也是天津小砖楼当道时市场里最流行的结构。▼
除去传统的布局结构，也有少量创新。比如下面这种横厅布局的，最早是万科水晶城首创，两个卧室朝北，客厅、餐厅朝南，公共区域面积更加开敞。▼
下面这款三居是把客厅、餐厅挪到了东西两端，两个卧室朝南。但最大的问题在于，进深太大了，已经到了14米，通透性不高。而且如果是银角的话，厨房会朝西，这是很不利的。▼
当然，舒适三居由于不会死卡面积，所以不管怎么做舒适度都会得到保障。但观楼君最后还想举一个例子，看看面积在140平方米以下的三居还能不能保证一定的舒适性了。
下面这款133平方米的三居，是中冶德贤公馆的高层端户，据说也是最受改善客户欢迎的一款。
这款三室是上面120平方米三居的放大版，客厅开间扩大到4.2米，餐厅开间扩大到2.8米，主卧开间扩大到3.6米，而整体的进深却只有10.1米，真正实现了大开间短进深，采光、通风都很不错。而且，主卧还能够分割出一个衣帽间的空间，实用性更强。当然最主要的，是这款户型从140平方米以上区间压缩到了133平方米，在总价和舒适度、功能性之间找到了一个比较好的平衡点。
不过，观楼君仍需指出，美中不足的，厨房面积仍然比较小。户型图中标示的鞋柜的位置在厨房一侧，其实在装修时完全可以改到客厅一侧。这样一调整，厨房长度可以达到3.2米，把原来鞋柜的位置改作橱柜台面，增加了厨房使用面积。而客厅原有的整墙长度应该在4米左右，即使让出60厘米做鞋柜，剩下3.2米左右做电视墙也是够用的。▼
总结：如何在总价和功能性与舒适度之间找到一个完美的平衡？这应该是三室户型未来创新时最需要考虑的问题。现在，有些项目反而又陷入了另一个误区：为了控制总价，就要把户型面积压缩到最小。实际上，人们的居住空间对于尺度是有一定的硬性要求的，毕竟我们不是巴巴爸爸，能够随意变换自己身体的大小。对于怎样的空间需要怎样的尺度，未来观楼君会做一次专题，欢迎大家继续关注。
2015年9月17日
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