住宅和写字楼“偷面积新招"全有了！！
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来源：明源地产研究院
新版《建筑工程建筑面积计算规范》自今年7月1日起实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。明源君只想说，你们城里人太会玩了，赠送面积又见新花样，明源君为各位归纳了高层、别墅、商业、写字楼送面积的招式，仅供参考。
►设计高度＜2.1米，窗台高度＞45厘米的凸窗（不算面积）
普通凸窗在小户型中应用较多，但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，业内人士给出的应对之策是：将窗台高度做大＞45㎝，凸窗高度＜2.1米。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决90㎡做三房过于紧凑的缺陷。
举例：在万科那款红透2014年的18平米“超小户型”中，就通过使用飘窗设计，极大延展了客卧空间。而且飘窗下方设计为打开式的储物柜，还增加了超小户型的储存功能。
►设计可局部拆卸内凸窗（不算面积）
在凸窗上部分设计横梁，可以将部分空间隔成两层，使得凸窗高度不超过2.1米，上层空间0.7米左右用于储藏空间（如下图）；
业主在装修期间，可将横梁“拆卸”，使原本2.1米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。如上图，顶柜为可以打掉的部分的上梁。业主装修时将其打掉，则将低于2.2米的凸窗空间转化成标准高（如下图）。
►利用设备平台（不算面积）
在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，对设备平台的规定并未出台新政策，因此，可以认为，开发商还是能继续利用设备平台来增加户型的功能空间。
举例：金地未未来这个项目之所以如此经典，就在于其在产品设计创新上做出了杰出贡献。比如利用设备平台作为可改造空间，就是金地未未来项目的一大创举。
设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。金地未未来通过赠送大面积的设备平台，为小户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间（如下图）。
►设计隐蔽式储藏空间（不算面积）
可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。
►利用夹层实现套内实用面积的增加。（只算1/2面积）
在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。
但在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，虽没了免费午餐，但还是可以减少一半面积。
对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室的使用（如下图）。
►赠送露台（计算一半的面积）
非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中；顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，开发商往往将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。
►超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间。（不算面积）
在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；
同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。
举例：以上海河谷3号的户型为例，可将车库上方以及中庭封闭后，改造成功能间。在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。
►以花架形式作为架构，隔出一间功能房。（算1/2面积）
在原预备设定房间处构建花架，又可以作为楼板的梁。根据建筑新规，这类型空中花园需要计算1/2的面积，但装修时期间可铺板隔房，做成一间独立的房间进行使用。
►室内局部挑空，隔成一间卧室。（只算一层的面积）
这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。
举例：以上海橡树湾为例。
►向地下室要空间（计算一半的面积）
在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。但新规实施后，地下室不能再免费送。但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。
也有业内人士支招：可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。
商务公寓常见的赠送方法包括凸窗；阳台、露台；透空；夹层。其实与住宅有些类似，但由于规范不一样，操作手法也有所不同。这里重点分享阳台、露台以及透空、夹层的赠送方法。
►阳台、露台
规范中明确，商务公寓有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到戒超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；
同时，商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，不得设置凸阳台（含通高两层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台，商务公寓需要设置室外空调机的，应统一好遮蔽设施。
1.将阳台改造在户型内部
因此，可将之前位于重要地段的阳台（含双层高阳台）改造在户型内部，对城市外立面丝毫不影响。
2.将凹阳台改作房间使用。
3.对于露台的利用——用作公共空中花园（因产权问题，一般不赠送不单户）
例：公园道大厦
►透空
规范规定，透空比率，不得超过总建筑面积的15%，即透空部分/总建筑面积＜15。超出部分按自然层数计算建筑面积。
1.透空部分搭建改房，例珑瑜
2.透空部分结合入户花园搭建改房
►夹层
商务公寓不属于住宅类型，不得按照住宅套型平面设计，不得设置为复式，建筑层高宜控制3.3米以下，最高不得超过3.6米。
1.3.6m层高，局部隔成两层
举例：新加坡The Tennery，在厨房或活动空间上方增设夹层，作为休息空间。
商业常见以下赠送方法夹层、偷车库、露台、骑楼。
►夹层赠送
商业建筑首层层高一般为4.5米，最大不超过6米，其他楼层层高一般为4.2米，最大不超过5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。主要可通过局部隔成两层的方式赠送面积。
►偷车库赠送
很多项目大多采用台地设计的手法，一层为商业+车库，抬高一层作为车库，即能满足车位需求，又能降低成本，还能实现阳光车库的设计，还可考虑设计下沉式园林，增加园林情趣；商业位于一层，在商业上设计架空层，可增加园林的整体通透性，同时园林空间最大化。
1.车库为不计容面积，占用车库面积，加大商业进深；
举例：地下一层改超市面积5764㎡，本层车库停车位数395个，地下一层改超市后，本层车位287个。
►露台赠送
通过层叠的退台设计，设置了室外平台，不仅增加户外营业面积，而且成为公共花园和休闲广场，例成都万象城。
►骑楼赠送
街墙底层宜采用骑楼戒挑檐等形式，为行人提供有遮蔽的空间，其地面设计标高应不人行道路面标高持平，净宽不得小于3米，净空高度不得小于3.6米。常见骑楼宽度为4米左右。
设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积。例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。
►夹层赠送
规范规定办公建筑非公共部分不得设置透空，办公建筑层高宜3.9m，不得超过4.5m。
1.4.5m层高，局部隔成两层
4.6米层高隔成两层；主要有4个优势：4.6米的层高（发展商隔成两层），使得每套单位都享有“买一层送一层”的实惠；赠送凸窗；二层利用公共走道上空改造成多功能室；空间布局自由灵活，可组合使用。
►阳台、露台赠送
规范：其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10％，即阳台＋露台≤总建筑面积的１0％。有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面戒主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积。
1.阳台改房
2.露台用作公共空中花园（因产权问题，一般不赠送与单户）
3.露台用作私家休闲生态阳台。
写字楼的层层露台设计，让立面造型更有层次及立体感，把花园搬到空中，实现真正的生态办公，采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满。
►透空
规定是透空比率不得超过总建筑面积的15%。超出部分按自然层数计算建筑面积。
赠送方法：透空部分搭建改房
►女儿墙赠送
规定了高层、超高层建筑用于遮挡屋顶设备的女儿墙、构架等屋顶附属设施，在满足消防要求下，允许该部分设施高度为建筑总高度的10%。
案例：荣超商务中心，在该大厦楼顶加建三层，加建面积约3000平方米。
（本文编辑：刘芳、林蔚；来源：明源地产研究院，版权归原作者所有。）
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