上坤红树湾洋房一房一价 分析师告诉您值不值
松江新城是上海房产供应成交的热门板块，但新城发展最为核心的松江新城国际生态商务区的一手住宅供应却不多。最近分析师得到消息，位处商务区较为核心地段的上坤红树湾项目除了在售的小高层产品外近期将推出目前整个商务区“硕果仅存”的最后一栋洋房产品，这样“绝版”的产品到底又值什么价呢？
项目做的是7层的洋房产品，其主要有别于普通的多层和小高层是提供了较多的赠送面积，通常以露台为主。项目1楼赠送花园和地下室， 2-4层赠送露台，5-6层无赠送，顶楼赠送阁楼和露台。
从上图我们就能看出，每一层的户型都相差很大，所以其单价差也很大，接下来，分析师将每一层的户型单独分析，并且给出分析师指导价：
赠送60花园以及层高5.3m的100㎡地下室
配置了入户玄关以及接近2m³的玄关收纳系统
厨房采用U型设计，能够最大限度利用厨房空间
南向次卧至卫生间动线较长
南向次卧的面积较小，且较为靠近公共活动空间，较易受到影响且私密性一般。对于有老人的家庭而言，这样的房间用来安置老人显的有些不适宜。
客厅面宽充裕，与阳台直接相连且外接花园，景观较好，但由于是一楼，因此只能说一般。
分析师点评这个户型本身做的一般，其亮点在于赠送的60㎡花园以及5.3m层高的100㎡地下室（可以隔成两层）。相较于公寓产品，更类似叠加别墅，但其居住舒适度显然要优于经济型的叠加别墅。考虑到松江新城国际生态商务区核心区域不太可能会有别墅类产品，因此作为居住体验接近别墅的“底复”产品，具有一定的稀缺性。分析师认为能够以450万（34600元/㎡）以内的价格入手都是值得的。
赠送13.1㎡南露台
保留了A1户型的入户玄关以及U型厨房设计
将A1户型的餐厅改建为一个北向的功能间，使得户型变成了3+1房
依然存在南向次卧距离卫生间动线过长的问题。
南向次卧与赠送的露台相连，从好的方面看能够变相提高南向卧室的空间，如果作为老人房，也能提供给老人一个较好的活动平台。需要注意的是，如果想在露台晾晒衣物，则进出肯定会打扰到居住在房间内的人。
分析师点评整体布局和一楼的户型非常相近设计，主要的区别在于将一楼的餐厅改建成了“+1房”，赠送由花园和地下室变成了露台。考虑到洋房较高的得房率，空间尺度和居住舒适度都还不错。分析师认为如果单价能够控制在28500元/㎡以内，都是值得推荐的。如果超过，则分析师建议购房者选择边上的信达蓝爵。同样是130㎡左右的户型，虽然不送露台，装修稍有逊色，但报价只有25000元/㎡，这样算下来总价可以节省下至少45万，这点钱买辆好车不是更好么？
赠送13.1㎡露台
相较A2户型，北向次卧被替换为全赠送的北向露台，入口在走廊尽头，空间较为独立且远离生活区。
分析师点评非常不错且实用的户型设计。118㎡的面积适中，能够兼顾功能性和舒适度。相比A2户型必须通过南向次卧才能到达的露台，A3较为独立的露台能够更方便的承担衣物洗晒功能，从而解放南向的阳台，有效提升公共空间的使用率。考虑到该户型面积相对较小，总价上有所优势，且整体的赠送比不低，因此分析师认为29500元/㎡左右的价格还是可以接受的。
赠送8.6㎡南向露台
赠送的南向露台和主卧相连，实用性一般。
和下层户型相比，取消了主卧套间设计。
分析师点评从这层开始居住舒适度有较大程度的降低，虽然保留了入户玄关收纳系统以及U型厨房设计，但是109㎡都没有做套间，露台的面积也小于下层户型，分析师认为该户型的居住舒适度较一般的小高层产品来说提升的有限。如果单价超过28500元/㎡，分析师不推荐购买。
无露台赠送
除了没有赠送的露台外和A4户型完全一致。
分析师点评A5/6的户型是一样，和A4户型也非常相似，只是没有了赠送的露台。就分析师的理解，这样的户型实际就是披着洋房皮的公寓产品，单纯就居住舒适度而言并没有任何的提升。因此分析师认为该户型的价格在27500元/㎡以内是较为合理
赠送12.7㎡南北双露台及40㎡阁楼
玄关结构所有改变，收纳空间有所降低。
厨房变为L型设计，储物能力有所下降。
赠送北向露台，空间较为独立。
分析师点评洋房“顶复”产品，相较下面几层的产品，玄关和厨房都所有结构性变动，收纳能力均有所下降，1层由三个功能间变为两个，赠送了北向的露台，通过餐厅出入，较为独立。赠送40平的阁楼，根据实际体验来看，阁楼的采光和通风都还不错，能够作为正常的空间来使用，不过存在一定的层高不规则问题。分析师提醒，一是阁楼是不装修的，因此装修是需要成本的。二是算上阁楼一共是138㎡的面积，只有一个卫生间，很可能不够用。分析师认为该户型的总价如果控制在335万（34000元/㎡）以内还是有一定价值的。
总结
户型
楼层分布
赠送
分析师估价
A1
1
赠送100㎡地下室及60㎡花园
34600元/㎡
A2
2
赠送13.1㎡南露台
28500元/㎡
A3
3
赠送13.1㎡北露台
29500元/㎡
A4
4
赠送8.6㎡北露台
28500元/㎡
A5
5
无赠送
27500元/㎡
A6
6
无赠送
27500元/㎡
A7
7
赠送12.7㎡南北双露台及40㎡阁楼
34000元/㎡
上坤红树湾最后的洋房产品采用的是较为传统的退台式设计，因此导致大部分楼层户型有较大程度的差异。
综合实用性和性价比，分析师较为推荐A1和A3户型：
A1户型的地下室虽然就功能性来说有些弱，但是5.3米的层高加上100平的面积能够提供大量的空间，加上60平的花园，使得该户型拥有接近别墅的居住体验；
而A3户型胜在远高于一般公寓产品的附赠比，同时整体的户型设计布局较为合理；
对于剩下的户型，分析师认为如果开发商能够合理控制价格，对于预算充裕且追求生活品质的购房者来说仍有一定的价值。
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