买房必买精装修，智能住宅是忽悠｜德科地产频道
[ 04 ]
坚决买精装修房！
对于购房者来说，不论你是富豪还是刚刚毕业的大学生，我有一个观点就是坚决买精装修交付的房子。
还是有些人不太理解，为什么呀？开发商都是黑心的啊！大家都说“无良开发商”，他们做的精装修我们怎么能够信赖呢？特别是精装修里面的隐蔽管线我们根本看不到，他们提供的风格要么那么浮夸，要么那么简陋，我都不喜欢，我就喜欢自己做，我要自己整一个地中海风格，或者是无印良品风格。
但事实上开发商提供的只是硬装。一个房子是不是有品位，靠的不是硬装而是软装。软装是靠你自己实现的，而不是开发商提供给你的。所以一个房子软装一变，整体风格也完全可以改变，这才是考验你品位的地方。
那为什么坚决要买精装修的房子呢？首先装修是一件很烦的事情，如果一对夫妻一起装修的话，离婚的概率都很高，因为意见太容易不统一了。但这还不是最重要的，开发商帮你省的不止是装修的烦恼。
如果一个楼盘全是精装修的，另一个楼盘全部都是毛坯的，你想一下这两个楼盘的区别。首先，精装修的楼盘入住率一定高，因为装好了，我不住，我会怕这个精装修坏掉，所以入住率高，会迅速形成居住氛围。毛坯的房子，大家就拖拖沓沓，特别是投资客比较多的那些楼盘，未来三到八年都有人持续地在装修。就算你住得很高兴，但隔壁的电锯声会把你搞得心神不宁；楼盘交付了，刚刚住进去的时候，电梯轿厢非常漂亮，而一旦房子是毛坯的，那这些黄沙水泥在电梯里乱放，你这个漂亮楼盘的公共界面基本上被他们毁了。
更重要的是群租问题，各大城市都有群租问题。我们不是歧视群租者，很多大学毕业生是需要去群租；但是如果我们换位思考，你刚刚买了一个房子，你是这套房子的拥有者，你希不希望你边上是一个群租房？肯定不。但是如果是个毛坯房，而且越是市中心的毛坯房，群租的概率就越高。因为毛坯房有人买了不急于住，就租给谁谁谁代理，然后他们就把房子改成了很多间的群租房。
群租问题不是靠行政法规一纸禁令就能解决的，它最终还是需要依靠市场化手段解决。精装修交付是其中的一个市场手段。
| 上海书友会班委主持现场 |
我要讲的是，一切做精装修的房地产企业，都是值得尊敬的。因为对他们来讲，做精装修是很麻烦的一件事情，因为精装修很容易出问题，多做多错；如果做毛坯，肯定不会错那么多。
最先宣布全国范围内所有的公寓房必须做精装修的，是万科。当然王石考虑的理由未必是我刚才讲的那些，他的理由是环保，因为毛坯房交付以后要敲掉一些墙，换掉才刚刚装上的电线和马桶，不环保。他觉得万科在整个中国有这么大的开发量，如果做毛坯，那么碳排放、资源浪费等，每年都是一个巨大的消耗。
前两年北京的房地产市场也不是很好，精装修的房子价格会比较高，所以整个中国原本打算做精装修的开发商都说，我不做精装修，我要做毛坯。万科的北京公司就偷偷做了毛坯，结果王石知道了，被他臭骂一顿。所以我非常佩服王石先生这一点，无论在什么行情下，无论是哪个城市什么地段什么楼盘，只要是公寓，就必须做精装修。
还有一家富力地产，是广州的一家企业，它其实最早做到了一套成熟的精装修管控体系。这个管控体系非常严格，可以让精装修出差错的概率更低一点。万科当年做精装修的时候，有向富力学习过；但是现在万科走在了前面。后来富力又反过来向万科学习，说也要把全中国的公寓做成精装修。
对于这些大企业来讲，他们已经意识到精装修还是能够在这个市场上存活的。所以对于我们购房者来说，更应该去买精装修。
很多人担心开发商的装修在质量上会出问题。其实只要是精装修的房子，就一定会有质量问题，这只是概率问题。我们只要考虑一个问题就行了——它的维修团队靠不靠谱。一般来讲，中国的法规规定，精装修房子交付以后，从你入住开始两年之内帮你免费维修。这里面就有差别了，有些维修团队会很积极地帮你，有些团队就不会。所以我们要关注的就是维修团队。
我跟大家讲一个华少的故事。华少是杭州人，他成名以后，他买了什么房子？精装修的房子。但是悲剧就出现了——他买的是精装修的样板房，就是开发商在工程实体里面建的那种样板房。结果卫生间马桶漏水，天花板漏水，各种问题，在交付的几个月之内，开发商不停地帮他修。修到最后，开发商忍不住跟华少交代，在我们行业内，样板房是不能买的，难道你不知道吗？华少勃然大怒，我怎么知道你们的行规啊！
确实，这种情况是存在的。因为楼体在建的时候，要把样板房赶出来，让目标客户去参观，所以里面的管线都是临时搭建的，出问题的概率确实会比较高。
华少遇到的精装修质量问题，是我所有朋友中最严重的。所以我身边总有一些朋友会借此反驳我说，你看谁谁谁买精装修又出问题了，怎么还能买精装修呢？但是，华少在买另外一套更靠近市中心的房子时，他还是选择精装修。因为他曾经装修过一套房子，装修痛苦的过程以及后来的居住状态，和精装修楼盘完全不一样。所以他还是坚持选精装修的楼盘，当然，后面买的那套精装修房，质量很靠谱。
[ 05 ]
谁家的房子100%不漏水？
现在其实上海的户型，或者说套型，真不怎么样。可能是上海的房子太好卖了，以至于开发商都不愿意花很多心思去研究。
房价一定会越来越贵，像北京上海深圳这样的地方，现在的房价根本看不到天花板。那么将来房价越来越贵以后怎么办呢？特别是贵到没那么好卖的时候，就一定会把房子变小，把总价控制住。
香港、东京都是例子，香港的千呎豪宅，兑换成我们的平方米是什么概念？92平方米都不到。这在香港都是豪宅。但是在上海呢？还叫小户型。所以这是很奇葩的一件事情。
那么户型变小了以后，是不是就意味着不能满足我们的住房需求了呢？其实在中国的一些地方，90平方米的公寓它可以做出三个房间，两个卫生间，而且这两个卫生间是带窗户的，不是那种暗卫，另外还带有一个独立储藏室，当然餐厅客厅都是有的。
这样的房子都已经研发出来了，在杭州很常见。杭州这几年房地产行情实在太烂了，房子都不涨价，开发商就花心思把户型做得更好。所以杭州的中小户型，是我看过这么多城市的户型中做得最好的。
刚刚讲到质量问题，我们再重点讲一下漏水问题。很可悲的一件事情是，中国没有一家开发商敢向你承诺说，我们的房子100%不漏水，中国所有的房子都有漏水的情况。
但是如果我们在日本，日本的开发商就敢告诉你，他们的房子100%不漏水。这就是在建筑业里面，我们中国跟日本的差距。
为什么呢？造房子的技术不一样。
别看我们中国的高科技非常发达，但最基础的产业其实还是非常落后的。我们中国的开发商怎么盖房子？就是手工砌墙、手工抹灰。因为是手工品，所以一定会有出现质量问题的概率。
但是日本人不是这样的，日本是工厂化的。所有房子的配件基本上都是在工厂做好，拉到现场直接装起来，像积木一样搭起来。只有什么环节要现场施工呢？就是楼板是要现浇的。除了楼板以外，其它一切几乎都工厂化了，包括承重墙。大家知道承重墙关系到一幢建筑会不会塌掉，但日本人就敢工厂化。日本可是地震频发的国家，但是工厂化建筑很牢固。我在日本工地里面，就看着他们把承重墙通过卡车运过来，然后再用吊车一节一节堆上去，房子就盖好了。
大家看新闻不知道有没有关注到，长沙有一家叫远大的企业，原来做空调的，现在它也盖房子，几十天盖了几十层楼，盖得很快。很多人就开始垢病说，你盖这么快，这个质量一定会有问题吧？在我们的观念中，只要是太快出来的东西，都是有问题的。
| 远大住工的工厂 |
但是我非常看好远大的产业，因为远大是跟德国、跟日本认真学习过的，一定不会有什么大的质量问题，而且这一定是中国未来的方向。
做住宅工厂化，在日本很省成本，是因为日本已经把它规模化了；而在中国，这是非常费钱的。找建筑工人盖房的成本是很省的，但是工厂化的话，不是一家开发商想做就能做的，你需要上下游的工厂、施工方以及一系列的材料供应商，要研发这些东西，整合形成一个产业链。万科以一己之力去做这个产业链，这是一件非常伟大的事情。
万科有一个建筑施工合作方，铁杆级别的，叫中天建设，也已经成为住宅工厂化施工领域的领头羊。
万科现在的工厂化已经形成了一定的规模，已经有一部分万科的楼盘敢对购买者说，我们的房子100%不漏水，哪怕是在台风频发的地方都敢这样说。因为它用的是住宅建筑产业的一个革命性技术，叫PC技术，也就是工厂化技术。
在中国，大家都说绿城的房子品质非常好。“品质”这个词其实是很虚幻的概念，应该换一个词，叫“质量”。质量好不好，其实最低的一个要求就是我的房子能不能不漏水。但是绿城也不敢说不漏水。
绿城有一个执行总经理，有一天被绿城的老板宋卫平骂，说又有客户投诉你的房子漏水了，房子再漏水，你就赶紧给我直接从这个窗户跳下去！宋卫平是刀子嘴、豆腐心的人，前几年他脾气比较暴躁，这两年好多了。然后那个老总怎么说呢？他说，宋总，如果我今天从这个窗户跳下去，可以让绿城的房子100%不漏水，那我现在马上跳下去；但是我现在不跳，就是为了让绿城的房子少漏点水，甚至有一天可以完全不漏水。
就是这个人，我今年上半年跟他去深圳边上的惠州，去参观学习万科一个楼盘的工地。当时绿城派出了整个工程系统的几百号人，直接拉到万科工地现场，去学习万科是怎么样工厂化盖房子的。
以前宋卫平先生是非常看不起王石的工厂化的。他认为房子是艺术品，艺术品怎么能够工厂化呢？所以他说了很多攻击万科的话。他说，如果我们绿城的房子造得像万科那样子，我们的这些项目经理都可以跳楼了。
其实这是对工厂化的一个巨大误解。工厂化解决的是房子内核问题，而不是外观问题，你的外观想怎么艺术还是可以怎么艺术。宋卫平现在对这件事情已经看得很明白了，他骂了万科那么多年以后，现在反过来说我要跟万科学习，而且还是在公开场合说，还派了庞大的工程团队去学习。所以他的坦荡胸怀，还是非常令人尊敬的。
所以我觉得这是中国房地产业一个好的变化。至少这些有作为的企业、有理想的企业，特别是对中国房地产行业很有影响的这两家企业，都在对住宅的工厂化产生兴趣。我相信在不远的将来，我们中国的房子也可以像日本一样100%不漏水。
| DK上海演讲现场 |
[ 06 ]
房价越高 户型越小
我相信这一定会移植到上海来。因为上海的房价越来越贵以后，总要有人买得起不那么贵的房子。我原来要三房两明卫一个储藏间，至少得120平方、140平方，甚至160平方；那我现在变成90平方，虽然房间小了一点，但是床还是放得下，边上的床头柜也放得下，而且还有储藏间。必须是这样的一个变化。
万科在研究18平方米的户型，绿地在研究“胶囊公寓”，这种都是在走极端。谁愿意去住18平米的房子？当然大学毕业生除外，正常的家庭是不会去住18平米的。所以倒是90平米，更值得研究如何让它拥有更多的功能空间，如何能够满足主流家庭的需求。
[ 07 ]
智能住宅？呵呵！
现在很流行“互联网+”，互联网思维，所以很多开发商就开始提互联网住宅，或智能住宅。有那么一两家房企，号称自己是中国做智能住宅最好的。他们说：我们和小米战略合作。
然后我就问小米的人，你们跟他们合作到什么程度了？小米的人说：“他们就买了我们几个空气净化器、路由器之类的。”
小米很忙，现在没时间搭理房地产。
很多地产商喜欢扯虎皮，这也是他们的一大特点。
那么智能住宅只有谁能弄呢？比尔·盖茨，还有台湾的林志颖。林志颖是个发烧友。其实也只有发烧友才能弄，因为开发商根本没有这个能力去弄。不是说他们财力不够，而是说这个产业链还没有起来。
当然，中国的企业包括小米在内，都想做智能家居。但是小米不敢那么快，它只敢一件一件地做，比如说我今天推出个空气净化器，明天推出个路由器，后天有可能推出一个智能空调、智能冰箱。当然除了小米，格力也想这么做，但是这个都还没有形成产业链。今天的智能住宅其实就是个噱头而已，我们作为购房者根本不必当真。
更搞笑的是，有些开发商是做毛坯房的，也说自己是智能住宅，那不是搞笑吗？
to be continued
未完待续
《DK上海演讲实录》还将继续分享：租房还是买房、物业服务的重要性、房地产税什么时候开征、港资房企为何大撤离……
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