中国首个爱情公寓上海曝光，真的太酷了
睿见 ． 创新 ｜ 头条｜ 锋向 ． 酷评
我对水滴公寓的最初认知和兴趣，来源于日本设计大师彦坂裕操刀的几张手绘设计稿。
穿过设计新颖的办公室，与一名脚踩滑板的女生擦肩而过，尤其我又一早赶飞机睡眠不足，恍惚中有点跳帧。
Jeff的员工们都叫他“姐夫”，Jeff是Jeffery的简写，真人看起来比实际年龄年轻，这种状态很理所当然，毕竟从地产百强高管转身为创业者，除了身份转变，还有心态、责任以及看待事情的视角。
我对水滴公寓的最初认知和兴趣，来源于日本设计大师彦坂裕操刀的几张手绘设计稿，后来被展示成如下设计结构和样板房：
是的，图中没有柜子也没有抽屉。
因为水滴公寓研究发现，年轻人的收纳往往只有挂、塞、扔三个动作，没有“叠”，所以在房屋装修设计时，专门请彦坂裕先生打造了这套悬挂式家具摆放模式，很好地解决了卧室、厨房、卫生间的收纳问题，释放更多空间。
这次前往水滴公寓总部拜访，Jeff也分享了更多他关于公寓创业项目的理解及运营之道。
【蓝海：容量巨大的存量房和房屋租赁市场】
Jeff认为房屋存量市场非常大，权威数字是7600万，每年还有1000万套增量，而每年市场去化也才700套左右。
如此巨大的存量，一方面在于基数大、结构失衡。表现在地域结构性的失衡、所有者和使用者失衡。三四线城市供过于求，而涌入一二线城市的流动人口短期内买房非常困难。
另一方面在于，当房地产基于多重因素出现断崖式下行，过往没有考虑产品属性和用户需求做出来的同质化产品，当前都沦为库存。
据相关机构数据，中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，由于月供成本与租金成本的剪刀差过大，其居住需求以租赁为主。另据企鹅智酷一份网调报告显示，不论是三四线还是一二线城市，一半人没有房产，而一线城市中租房者高达57.6%。
人口结构在不断改变，全生命周期的租房需求如影随形。
以90后为例，第一批大学毕业的也已经25岁，稳定的租房需求正源源不断释放，在不急于买房、租房消费升级和年轻一代品质需求的背景下，具有更好的居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，对传统租房业态是一大冲击。
【产品：设计与装修是对房屋的二度创作】
“让居住变得简单”，正如Jeff所言，买房与装修消耗了人一生中最多的财富，却往往缺失用户体验。
一方面，在住宅产品生产过程中很少想到用户的使用场景，过往的供需失衡，开发的房子都能卖掉，也因此很少花心思在琢磨产品上。当前可以看到的，开发商品牌往往成就于服务优势，如万科、花样年等，却鲜少成就在房地产产品上。
另一方面，设计与装修是产品的再制造。Jeff也提到，他最早拿到2套房源，放了2个月都没想清楚按哪种方式装修，因为装修行业的不透明和专业壁垒，照着清单来选料装修，包括装修公司自己可能都没搞明白为什么要这样装，所以难度值还是很大的。
水滴公寓基于用户的生活习惯来善用空间，基于生活场景打磨设计细节。
设想拍摄下居住者过去的生活轨迹，基于老住处的生活习惯进行新住处设计，维系鞋子扔阳台、灶台对应高度等个人生活习惯。基于互联网的思路和工具，来改善生活体验。Jeff甚至希望未来住水滴公寓上海的租户，搬到深圳去也是一样的户型、储藏箱、生活空间，沿袭习惯。Jeff的这种设想源于90后的迁徙特征。
除了标准产品，水滴公寓还有摩吧、51度灰两个子品牌。以与万科合作打造的“Magic 8”（摩吧）爱情公寓为例，主打“居住+爱情”的概念，公共区域围桌式布局更方便于交流，用空间距离促使年轻人有更多四目交会、摩肩接踵的机会，刺激荷尔蒙以提升爱情转化率。
水滴公寓还与爱情公寓电视剧卡通品牌运营方、日月光地产建立了长期合作关系，发展以“爱情公寓”为主题的连锁长租公寓品牌。水滴爱情公寓作为唯一获得授权的真实版爱情公寓正式落户上海，而首家爱情公寓将会落户在上海嘉定日月光伯爵公馆。
【运营：财务视角下的精细有效管理】
公寓本身就是强运营、精细化管理的领域，互联网会提高拿房和出房的效率，但选用哪种模式，如何降低从拿房到出房的存货周期速度等等，必须有赖高效的运营。
1.模式
Jeff认为长租领域未来会分为两大类企业，一类是连锁垂直领域的小平台，类似京东，有规模，能给同业带来赋能。这些企业盈利不完全靠租金差，过去长租公寓融资时所讲的美好的故事会在这些企业真实发生。
另一类类似精品酒店或民宿，小而精，在一个或几个聚焦的区域里深度服务某一类人群，比如服务“张江男”。这类企业要把产品调性和人群特质研究透，以后这类人群要租房就会首先想到这个公寓品牌。
上述两类，不管是产品还是服务本身，后者的产品溢价能力会更强。
Jeff提到，地段是第一位的，品牌内涵的差异化将体现在服务而非产品特色，不是制造产品，而是二次加工产品。
2.房源
在当前国内一、二线城市中，尚有许多因规划或行政决策控制产生的优良房源有待二次开发和运营，还包括一些设计不合理的房屋和项目尾盘，品牌公寓商的出现可谓与之一拍即合。
水滴公寓2015年5月份开始探索，基于房地产的3类呆滞存货——Loft产品、尾盘、短期或长期不可售持有资产，与开发商进行合作。
当前水滴公寓与开发商合作的第一个阶段是Loft产品。Loft并不是一种好的自住产品，其使用价值没有被挖掘，水滴公寓针对已经建好并设计的Loft产品提出解决方案：
一是整合营销方案，将租金、售价打通，带租约销售，对买房人更有吸引力，且比自住多一个投资渠道。
二是收购模式，将Loft物业作为投资性产品，从设计阶段就介入决策、自己管理。Loft物业相对于周边其他物业，售价较低，也不像买来自住的物业那么讲求面积和设计设施条件，有利于提高租售比。
3.工期
从供应链到解决方案到落地方案，输出的是产品质量、工期。
水滴公寓的工期现在是20天，其中工程部分15天，另包括进场出场、深度保洁进入可销状态的时间。这个过程中的协同都归到一个部门，避免扯皮。
正如Jeff所说，输出品质同时控制成本，水滴公寓的品质虽然不能说是最高的，但是调性却是非常好的，无论是空间的合理规划，还是用户体验，都具有明显的改善性。
4.盈利
一般而言，租房服务收益可分为4部分：装修投资回报、批零租金差、服务溢价、未来租金增长收益。且越细分越能发现差异化。
例如服务溢价，服务费用约为月租金的10%~15%，那么租金越高，服务溢价收益越高；租金增长方面，按行业惯例，每间房会按2%~5%的折旧成本来核算房租的增长区间，每年会有增长。根据过去5年的统计数字，一线城市租金每年增长15%。
Jeff是财务出身，就如他所说，他是公寓领域最懂金融的，因此基于收益模型反推盈利模式是Jeff擅长的领域。
就拿空置率来说，水滴公寓的去化周期是10天95%，平均到全年，意即这周在供应端装修100间，下周要出租95间，连续滚动生产与出租。
【金融：探索“租客即流量”下的降维打法】
Jeff认为，金融元素植入长租公寓非常必要，有助于构筑竞争壁垒、扩大自身收益。公寓行业做互联网金融具有天然优势，租客即流量，租约具有稳定的现金流。“互联网+公寓+金融”才符合互联网的降维打法，而金融能力是水滴的核心竞争力。
Jeff曾创业过房地产基金，并已在水滴公寓试行过多种互联网金融业态，包括消费金融嘀嗒付、供应链金融嘀嗒装、互联网金融嘀嗒贷等，日前还与商海通合作，探讨商办类Loft投资开发的众筹模式，投资人收益来自于收购价与市场价价差，以及在运营中放大的资产增值收益。
进军P2P垂直领域成为Jeff的下个目标，公寓房东端有稳定现金流，符合资金方的各项要求，而租客群体消费需求较高但当前能力有限，很适合转化为资产方。Jeff认为水滴公寓做P2P有优势，除了对自身客户的信用背书，还比传统P2P多了一维用户数据，能对客户的消费能力、日常生活规律等进行全面评估信用体系，能更准确进行风险定价，更方便进行风险管理。
此外，Jeff还介绍到，水滴真正想做的是B2B2C的业务，在B端和C端，最重要的是想建立金融纽带，这是其差异化思路。
【团队：组织扁平，股权众筹，赏罚有据】
租房行业产品升级是大趋势，是一个会持续10年乃至20年的“消费运动”。
Jeff认为，不同于传统的金字塔组织结构，互联网下信息透明、权利扁平，未来的组织和团队会更年轻，真正的主力军是85~95后，他们更需要的是公平、平等、开放，更加主张自我和反对权威、反对洗脑。在水滴公寓的团队中，都互称英文名，没有人称“总”，而不小心违规称“总”的会被罚做俯卧撑。
在Jeff看来，水滴公寓的团队是最牛的团队，成员来自地产商、电商、品牌公关公司等，线下线上团队成员，都有非常亮丽的履历。
水滴公寓的员工，70%左右是员工自行推荐的，Jeff称创业公司招人很难，这种推荐都是基于对其的信任。
这种信任还体现在水滴公寓的融资。水滴公寓A轮做的股权众筹，社会上的融资起点是100万，内部员工6成以上跟投，起点为1000元，上限10万。Jeff提到，他有名员工自己一部车卖了3万块投进来，有个来自苏北的员工把爸妈的房子押了10万投进来，还有问女朋友借的……这些人都不是职业投资人，仅仅是出于信任。
水滴公寓的拿房和出房没有特别区分，即左手拿房右手出房。让一线灵活定价，控租金差，这个模式跟同业可能有些不同。水滴公寓一线做拿房出房工作的共有70多人。此外还给予充分的自由裁量权，比如工程采购价格、选哪个供应商，都可以自行决定。
Jeff认为一线市场瞬息万变，不能像快消品一样将价格定死。团队内部可能有分工和侧重，但是团队负责人有权控制，控制租金差，个人利益和奖金是跟租金差这个经营指标相关的。这种模式的好处是精准和快销，便于管控，难点在于职务腐败。但Jeff坚信水滴现在很健康，利益分配机制有效；加之水滴有3条禁令，执行斩立决：一是严禁贪腐和泄密，二是严禁怠慢内部客户和外部客户，三是严禁办公室政治和办公室恋情。
由于团队的跨界组合，水滴公寓对房地产行业特征和运营模式有着深刻的理解，且对投资属性更为敏感，具有对物业资产强大的评估、策划、运营能力，以及高效的融资规划、执行能力。这也是打造水滴公寓金融核心竞争力的基础保障。
作者：王亚辉，来源：明源地产研究院。投稿与交流，欢迎添加副主编微信号JoleandSophia。
2000元入社,免费参与9场千人创新大课
地产创新研习社第2期社员免费活动开启报名，请扫描上方二维码领取电子票，咨询请添加管理员微信（言习君：dcyxs01）
点击阅读原文，了解社员福利
相关知识
中国首个爱情公寓上海曝光，真的太酷了
情趣卫生间，真的太有意思了！
轮胎品牌力排名-2015-中国
人生何必如初见，但求相见两不厌
这个男人的跨界电影梦，成就女人精致生活
连乔布斯都迷恋的东西，你居然扔了？
8个经典案例告诉你，2㎡这样改造，竟可当成一个书房用！
凝心聚智、同心协力——金螳螂、HBA联手打造民族品牌"诺金"酒店
这些创意胶带太好玩了，简直是搬家必备！
做建材的一年没了朋友，三年没了亲戚......
